تهاتر ملک چیست؟

تهاتر ملک با زمین: تهاتر یا معاوضه ی املاک یکی از راهکارهای تجارت یا دادو ستد املاک در بازار خرید و فروش انواع ملک ها و مسکن کاربرد قابل توجهی دارد.
تهاتر و یا معاملۀ پایاپای از قدیم الایام تا به امروز رواج داشته است.
در ارتباط با معامله تهاتری در بازار ملک و املاک می بایست تمام نکات را درنظر گرفته و بسیار محتاطانه عمل نمود.
همانطور که شاهد افزایش متزاید (روز افزون) قیمت ملک املاک هستیم و آگاه هستید که هر داد و ستد ملکی دارای مسائل حقوقی متفاوتی می باشد که در این بین موجب به وجود آمدن حساسیت بیشتر در این زمینه می شود.
اما این مسئله را نمی توان منکر شد که در میان تمام حساسیت ها مزایای بسیاری نیز دارد که اگر با دقت و اصول درستی صورت بگیرد ممکن است که سود کلانی برای سرمایه گذاری یا استفاده از آن، در این بین به دست آورید.
با ما تا انتهای این مقاله همراه باشید تا اطلاعات بیشتری در رابطه با تهاتر ملک و معاوضه آن با زمین و مزایا و نکاتی که باید رعایت نمود بپردازیم.

تهاتر یا معاوضه املاک چه کاربرد و مزایایی دارد؟

معنی تهاتر در تجارت به معاملات و دادستد کالا می گویند که در آن طرفین معامله به صورت مستقیم کالا یا خدمات خود را با کالا یا خدمات دیگر بدون نیاز داشتن به واسطه نقدی (پول نقد) معامله می کنند که به آن در ایام قدیم معامله کالا به کالا نیز می گفتند.
در زمان های قدیم پیش از پیدایش پول، مشاغل و سوداگری ها در یک روش بازرگانی مبادله ای فعالیت می کردند و خدمات و کالاهای خود را آزادانه با یکدیگر معامله می کردند.
امروزه نیز همچنان از این روش برای برخی کسب و کارها به ویژه در تهاتر ملک استفادۀ زیادی می شود.

 

کاربرد تهاتر املاک

همانطور که در بالا توضیح دادیم تهاتر به صورت کاملا مستقیم بین دو طرف معامله صورت می گیرد.
در حالی که امروزه با بحران پولی، تورم، پایین آمدن ارزش پول مواجه هستیم تهاتر املاک یک روش به صرفه و دارای سود ارزشمندی می باشد.
یا کاربرد آن مواقعی بروز می دهد که پول فیزیکی و نقدی به سادگی قابل دسترسی نداشته باشیم.
به عنوان مثال اگر یک فردی یک ملک مسکونی در شمال داشته باشد و بخواهد بخواهد زمینی را در کرج معامله کند ولی بودجه و پول نقدی در دسترس خود نداشته باشد به فکر معاوضه ملک خود با زمینی در کرج می افتد.
بنابراین با دادن آگهی تهاتر مربوطه به دنبال مشتری و فردی که توانایی و خواستار معاوضه می باشد می گردد.
پس از یافتن آن، دو طرف با هم برای معامله به مذاکره می نشینن و در صورت رضایت کامل دو طرف بدون به کار بردن پول نقد و واسطه های مالی معامله تهاتری خود را انجام میدهند.

مزایای تهاتر ملک

دلایل گوناگونی وجود دارد که نشان می دهد تجارت و معامله تهاتری امری سودمند می باشد.
ما برای شما بخشی از این مزیت ها را برای اطلاع بیشتر شرح می دهیم.

سرعت بخشیدن در معاملات توسط تهاتر

زمانی که شما تصمیم دارید ملک خود را با زمینی تعویض نمایید دو راهکار وجود دارد:
یکی از این راهکارها این است که شما ملک خود را به فروش برسانید و پس از آن به جستجوی زمین پرداخته و پس از پیدا شدن زمین با توجه به نیاز شما آن زمین را نقدا بخرید و معامله کنید.
راهکار دیگر این موضوع این است که شما مستقیما ملک خود را با زمین تعویض نمایید.
بدین صورت که بدون نیاز به فروش ملک خود و خرید نقدی زمین معادل ارزش ملک خود یک زمین با همان ارزش معاوضه کنید.
در این صورت دیگر نیازی به یافتن مشتری برای خرید ملک و بدست آوردن پول نقد و در پی آن خرید زمین با توجه به نیاز خود نیست و شما زمان بسیاری را برای خود می خرید.

 

جلوگیری از ضرر و از دست دادن سرمایه

صرفه جویی در زمان معامله با تهاتر ملک دارای مزیت دیگری نیز می باشد.
از آنجایی که ارزش پولی ایران روز به روز در حال پایین آمدن می باشد بنابراین نگه داری پول نقد به عنوان سرمایه داری ریسک زیادی می باشد.
بنابراین افراد معمولا سرمایه نقدی خود را تبدیل به ملک، زمین، ماشین، ارز دیجیتال و … می کنند تا هم بتوانند از طریق آن سود نمایند هم ارزش پولی خود را از دست دهند.
زمانی که شما ملک خود را بخواهید با فروش رساندن و پس از آن خرید زمین تعویض نمایید دارای ریسک های فراوانی می باشد.
زیرا شما ابتدا ملک خود را به فروش رساندید و پول نقد را دریافت کردید.
برای پیدا کردن زمین مورد نظر خود ممکن است وقت زیادی صرف کنید و در پی آن ممکن است در این بین قیمت زمین افزایش یابد و شما دیگر قدرت خرید زمین را نسبت به زمان معامله ملک خود نداشته باشید.
تحت این شرایط بهتر است که به طور مستقیم ملک مورد نظر خود را با تهاتر کردن با زمین مورد نظر خود معاوضه نمایید.
نکته: پیش از انجام هر گونه معامله ای بهتر است که با درنظر گرفتن قیمت های بازار پیش بینی سال های آتی آن را همواره در نظر داشته باشید.

 

پیش بینی قیمت ملک در سال ۱۴۰۱

در زمینه عظیم اقتصادی، مبحث ملک و املاک یک زمینه اصلی و مهمی در کشور ایران است و حدودا بیشتر از ۴۰ درصد اقتصاد کشور ایران به بخش مسکن و ملک متصل است.
قیمت ملک در شهر تهران در نیمه دوم سال ۱۴۰۰ تقریبا ۲۰ درصد به نسبت سال ۱۳۹۹ رشد داشته است.
به گزارش سایت ایسنا ارزش و بهای مصالح به مقدار ۶۰ درصد، بهای زمین ۳۰ درصد و مابقی هزینه ها حدودا ۱۰ درصد بر ارزش و بهای ملک و مسکن تاثیر مستقیمی خواهد گذاشت.
بنابراین ارزش مسکن روند صعودی را طی خواهد کرد اما از سوی دیگر ارزش پولی ایران به دلیل بالا رفتن قیمت دلار در حال کاهش یافتن می باشد.

معایب تهاتر ملک با زمین

نداشتن آگاهی و اطلاعات کامل و کافی در زمینه تهاتر ملک و املاک امکان مشکلات و دشواری های فراوانی را برای فرد به همراه دارند.
بنابراین بهتر است که طرفین در ابتدای راه اطلاعات کافی در این زمینه را کسب نموده و جهت معاملات خود با انعقاد قرارداد قانونی مابین دو طرف معامله زیر نظر متخصص مربوطه، صورت گرفته و وضع شود.
مسائل و مشکلاتی که در زمینه تهاتر ملک با زمین ممکن است به وجود بیاید شامل موارد زیر می باشد:
• مشکلات معین کردن ارزش واقعی ملک و زمینی که قصد معامله تهاتری را دارند.
• تهاتر به علت نیاز ضروری و الزامی یکی از طرفین معامله انجام شود که تحت این شرایط ممکن است ارزش و بهای زمین یا ملک مورد نظر پایین تر از بهای واقعی آن اعلام شود و یکی از طرفین ناگریز سود کمتری دریافت می نماید.
• به دلیل متغیر بودن قیمت زمین و ملک امکان در نظر گرفتن یک بها و ارزش ثابت وجود ندارد و این موضوع مشکلاتی را در پی آن به وجود می آورد.

اصول مهم و اساسی در تهاتر

زمانی که خواستار انجام تهاتر ملک با زمین هستید می بایست به تعیین و مشخص کردن قیمتِ کارشناسیِ ملک و زمین توجه نمود.
موضوع تعیین قیمت برای معامله دارای اهمیت بسیاری می باشد زیرا می بایست به صورتی باشد که هیچ کدام از طرفین معامله دچار ضرر و زیان و یا خسارت نشوند.
در زیر به برخی از مواردی که برای تهاتر ملک لازم است بدانید اشاره می نماییم:
• در این گونه معاملات سود دو طرف معامله باید به طور کامل در نظر گرفته شود تا تهاتر موفقی را انجام دهند.
• تهاتر ملک با زمین همانند دیگر معامله ها می بایست به صورت قانونی و طی یک قرارداد رسمی صورت بگیرد.
• در صورت تمایل به فسخ معامله تهاتری رضایت دو طرفین معامله شرط اصلی می باشد اگر یک طرف معامله رضایت نداشته باشد قرارداد فسخ نمی شود.
• اگر قرارداد منعقد شده بین طرفین بیشتر از تعداد دو نفر باشد می بایست برای فسخ و تغییر قرارداد به شرط رضایت کامل تمامی افراد درگیر معامله صورت می پذیرد.

شروط لازم برای تهاتر

زمانی که می خواهیم تهاتر ملک و زمین انجام دهیم باید ارزش های زمین و ملک مورد نظر پس از تعیینِ قیمتِ کارشناسی مساوی باشد.
• اگر ارزش یکی از اقلام طرفین معامله کمتر از دیگری باش می بایست مابقی بدهی خود را پس از تعیین کردن میزان آن به صورت نقدی به دیگری پرداخت کند.
• طرفین معامله شایستگی و صلاحیت انجام معامله تهاتری را داشته باشند
• دو طرف معامله می بایست رضایت کامل از انجام معامله تهاتری خود داشته باشند.
• معامله تهاتری بهتر است زیر نظر فردی واسط که اطلاعات و صلاحیت کافی در این مسئله دارد صورت بگیرد.

نکات مهم در انعقاد قرارداد تهاتر

جهت انجام تهاتر املاک و زمین های خود بهتر است برای تنظیم و انعقاد قرارداد آن به نکات زیر حتما توجه شود:
• درج نمودن مشخصاتِ شناسایی کامل دو طرف قرارداد به صورت کتبی.
• موضوع قرارداد می بایست به صورت واضح و دقیق معین گردد، به عنوان مثال ملک دارای چه ویژگی هایی از نظر متراژ، موقعیت مکانی و منطقه ای، سال ساخت و … دارد.
• تعیین کردن مدت زمان قرارداد که قید می شود که در چه تاریخی برای طرفین قرارداد تهاتر مورد نظر می باشد.
• ارزش و قیمت ملک و ارزش و قیمت زمین باید در قرارداد جهت معامله قید شود.
• تاریخ و شرایط فسخ قرارداد و امکان فسخ معامله برای طرفین باید حتما قید شود.

انواع قراردادهای تهاتر

تهاتر به طور کلی به ۴ حالت صورت می گیرد که شامل موارد زیر می باشد.
• تهاتر قهری
• تهاتر قراردادی یا اختیاری
• تهاتر قضایی
• تهاتر ایقاعی

تهاتر قهری

تهاتر قهری که به آن تهاتر قانونی نیز می گویند به این صورت است که دو طرف قرارداد و حکم دادگاه هیچ گونه دخالتی نمی تواند در آن داشته باشد و مطابق حکم قانون مدنی صورت می پذیرد.
اصول مهم در این قرارداد به شرح زیر است:
• جنس اقلام و کالای مورد معامله باید همانند هم باشند مثلا یا هر دو زمین یا هر دو ملک باشند.
• ارزش و بهای اقلام مورد تهاتر باید یکی باشد.
• زمان پرداخت انجام معامله و معاوضه تهاتر باید یکسان باشد.
• موقعیت مکانی هر دو اقلام باید یکجا باشد. یعنی تهاتر ملک در شمال و کرج امکان پذیر نیست.
• هر دو مورد اقلام مورد معامله باید آزاد بوده و نباید به عنوان مثال ملک یا زمین بازداشت باشد.

تهاتر قراردادی یا اختیاری

در این حالت معامله تهاتری با اختیار و اراد دو طرف با انعقاد قرارداد و رضایتشان صورت می گیرید.
در این حالت مسئله مساوی بودن ارزش و بهای دو اقلام مورد معامله مهم نیست و با رضایت دو طرف می توانند طی توافقی بقیۀ بدهی خود را در صورت یکسان نبودن ارزش ملک یا زمین مذکور پرداخت نماید.

یعنی بدین صورت که فرد بدهکار به فرد طلبکار به صورت نقدی باقی مانده ارزش ملک یا زمین را پرداخت نماید.

تهاتر قضایی

تهاتر قضایی زمانی ایجاد می شود که بین طرفین معامله و قرارداد، اختلافی به وجود آید و یکی از طرفین از طرف دیگر معامله شکایت نماید.
در این شرایط دادگاه با رای قضایی پس از دستیابی به شرایط به وجود آمده رای نهایی برای تهاتر را اعلام میکند.
این تهاتر خارج از زمینه تهاتر قانونی می باشد.

تهاتر ایقاعی

تهاتر ایقاعی زمانی رخ میدهد که طرفین معامله شروط اصلی تهاتر را نداشته باشند.
کلمه ایقاع در زمینه تهاتر به معنای عمل قضایی یک طرفه ای است که در آن ممکن است انجام عمل مورد انتظار یک طرفه در زمان حال حاضر باشد.
یعنی ممکن است تنها یک نفر به موارد و مفاد قرارداد عمل کند.
برای درک بهتر این مسئله یک مثال می آوریم.
تصور کنید زمان معاوضه و تهاتر برای یک طرف قرار داد تاریخ کنونی باشد و پرداخت دین طرف دیگر برای چندین ماه آینده باشد.
در این موقعیت رضایت یکی از طرفین معامله برای انجام تهاتر شرط اصلی می باشد.

سود طرفین در تهاتر

از اصلی ترین موارد مورد توجه در تهاتر سود دو طرفه می باشد.
در تهاتر ممکن است شرایطی به وجود آید که برای افراد طرف معامله از جهات دیگر دارای سود باشد.
به عنوان مثال، یک فردی صاحب یک قطعه زمین در شهریار باشد.
به دلیل آن که در دوران کسادی بازار ساخت و ساز سقوط می کند، مشتری برای زمین مورد نظر سخت پیدا شده و بنابراین فروش آن دشوار است.
در چنین موقعیتی فرد مذکور ممکن است به فکر فروش زمین خود و خرید یک واحد مسکونی را داشته باشد.
در همین راستا یک فرد سازنده ای پیدا شده که به دنبال خرید زمین جهت ساخت و ساز و فروش ملک مسکونی خود باشد.
تحت این شرایط افراد اقدام به تهاتر زمین و ملک خود می نمایند.
در این حالت دو طرف دو جانبه سود خواهند کرد.
به این عمل به اصطلاح عامیانه تاخت زدن نیز می گویند.

سوالات متداول

آیا میتوان ملک را باز زمین تهاتر نمود؟

بله، در این شرایط شما می توانید ابتدا ارزش واقعی ملک یا زمین را به دست آورده و سپس در صورت یکسان بودن ارزش ملک و زمین تهاتر صورت می گیرد.
در صورت یکسان نبودن قیمت دو دِین، در صورتی که قرارداد تهاتر اختیاری باشد، فرد بدهکار به صورت نقدی مابقی ارزش دِین را به فرد طلبکار پرداخت می نماید.

فرق بین تهاتر با معاوضه چیست؟

زمانی که جنس مورد معامله یکسان باشد یعنی مبادله کردن تنها برای دو ملک یا مبادله کردن تنها برای دو زمین باشد از معاوضه استفاده می کنند.
اما زمانی که مبادله دو دین دارای جنس یکسانی نباشد مانند مبادله ملک با زمین ، ملک با خودرو، مبادله زمین با خودرو …. از تهاتر استفاده می شود.

جمع بندی

از آنجایی که افراد به این موضوع مهم آگاهند که ارزش پولی ایران روز به روز در حال کاهش یافتن است افراد نمی توانند سرمایه های ملکی و یا زمین و …. خود را به پول نقد تبدیل نمایند.
بنابراین تهاتر ملک این روزها از اهمیت ویژه ای برخوردار شده است.
برای انجام انواع تهاتر مانند تهاتر ملک با زمین، تهاتر املاک صنعتی، تهاتر ملک اداری و تجاری و …. می توانید با متخصصین ما در ایران تهاتر تماس گرفته و برای انجام معاملات تهاتری خود مشاوره دریافت نمایید.